Налог с продажи квартиры в Болгарии для россиян: когда платить, а когда — нет
Большинство владельцев квартир 2019–2022 годов покупки налог не платят вообще. Разбираем болгарский закон с реальными цифрами и примерами расчёта.
Напишите Ваши данные и мы ответим в течении дня.
Мы работаем ежедневно, с 09:00 - 19:00 по МСК
Отправляя заявку Вы соглашаетесь с политикой обработка данных.
Почему страх налога стоит дороже, чем сам налог
Мы регулярно слышим одно и то же: «Хочу продать, но боюсь налога». И люди ждут — год, два, три. Всё это время квартира стоит пустая и съедает деньги: такса управления, налог на имущество, страховка. За 2 года — €1 500–2 500 только обязательных расходов.
А потом выясняется, что налога нет вообще. Потому что срок владения уже вышел.
€80 консультации у болгарского налогового специалиста дают ответ за один день. Но люди не идут на консультацию — потому что боятся услышать плохое. В итоге платят за ожидание гораздо больше, чем мог бы составить сам налог.
В этой статье разбираем: кто платит налог, кто нет, и как правильно считать, если налог всё же есть.
А потом выясняется, что налога нет вообще. Потому что срок владения уже вышел.
€80 консультации у болгарского налогового специалиста дают ответ за один день. Но люди не идут на консультацию — потому что боятся услышать плохое. В итоге платят за ожидание гораздо больше, чем мог бы составить сам налог.
В этой статье разбираем: кто платит налог, кто нет, и как правильно считать, если налог всё же есть.
Когда налог = 0: правило 3 и 5 лет
По болгарскому ЗДДФЛ (Закон за данъците върху доходите на физическите лица) налог на прирост стоимости не платится в двух случаях:
- Правило трёх летЕдинственный объект недвижимости в собственности более 3 лет — налог на прирост = 0. Неважно, резидент вы или нет.
- Правило пяти летВторой и третий объект в собственности более 5 лет — налог тоже 0. Большинство покупателей 2019–2020 годов уже вышли за этот срок.
- Сроки владенияСрок владения отсчитывается от даты в нотариальном акте о покупке. Найдите документ и посмотрите дату — это и есть точка отсчёта.
- Четвёртый объект и менее 5 летЕсли объектов четыре и более, или срок владения не вышел — налог есть. Но считается он не с суммы продажи, а только с прироста. Об этом — в следующем разделе.
Если налог всё же есть: как считать правильно
Главная ошибка — считать 10% со всей суммы продажи. Это неверно. Налог берётся только с прироста, и его можно законно уменьшить.
- Налоговая базаФормула: цена продажи − цена покупки − документально подтверждённые расходы = налоговая база. Только с этой суммы считается 10%.
- Ставка налогаЕдиная ставка — 10%. Она не зависит от суммы сделки и одинакова для резидентов и нерезидентов Болгарии.
- Возможные вычетыИз базы можно вычесть: стоимость покупки по нотариальному акту, расходы на ремонт и улучшения (с чеками), комиссию агента при покупке, нотариальные расходы при покупке. Каждый вычет должен быть подтверждён
Пример расчёта налога
Клиент из Новгорода, второй объект, 4 года владения.
Думал, что заплатит 10% с €48 000 = €4 800.
Собрали документы:
€48 000 − €39 900 = €8 100
Налог: €8 100 × 10% = €810
Экономия €3 990
Думал, что заплатит 10% с €48 000 = €4 800.
Собрали документы:
- покупка €34 000
- ремонт €4 200
- комиссия агента при покупке €1 700.
€48 000 − €39 900 = €8 100
Налог: €8 100 × 10% = €810
Экономия €3 990
Как проверить свою ситуацию за 3 шага
Это можно сделать самостоятельно за 10 минут — до любой консультации.
- Шаг 1: Найдите нотариальный акт о покупкеДата в этом документе — точка отсчёта срока владения. Посчитайте: сколько полных лет прошло с этой даты до сегодня. Если больше 3 лет (единственный объект) или 5 лет (второй и более) — налога скорее всего нет.
- Шаг 2: Соберите документы на расходыЕсли срок не вышел — ищите: договор покупки с ценой, чеки на ремонт и улучшения, договор с агентом при покупке, нотариальные квитанции. Каждый документ уменьшает налоговую базу.
- Шаг 3: Получите консультацию налогового специалистаБолгарский налоговый консультант даёт точный ответ за один день. Мы консультируем бесплатно — напишите нам, разберём вашу ситуацию и скажем, есть ли налог в вашем случае.
Бесплатная проверка ситуации
Напишите нам — скажем, есть ли налог в вашей ситуации. Для этого нужно знать только две вещи: дату покупки и сколько объектов в собственности. Отвечаем в течение 1 часа. Без обязательств.
Часто задаваемые вопросы
Зависит от срока владения. Если квартира — единственный объект и в собственности более 3 лет, налог = 0. Если второй объект и более 5 лет — тоже 0. В остальных случаях налог есть, но считается только с прироста стоимости, не со всей суммы продажи.
База = цена продажи − цена покупки − документально подтверждённые расходы. Ставка 10% применяется только к этой разнице. Например, при продаже за €48 000 и покупке за €34 000 с расходами €5 900 — база составит €8 100, а не €48 000.
Стоимость покупки по нотариальному акту, расходы на ремонт и улучшения с чеками, комиссия агента при покупке, нотариальные расходы при покупке. Каждый вычет должен быть подтверждён документом.
Для единственного объекта — более 3 лет. Для второго и последующих объектов — более 5 лет. Срок считается от даты в нотариальном акте о покупке.
Apart Estate — агентство недвижимости в Болгарии с 2008 года. Провели 247 дистанционных сделок. Консультируем по налогам бесплатно — напишите в WhatsApp или Viber.
