Цены на квартиры в Болгарии в 2026 году продолжают расти — в среднем на 5–10% по стране. Но разброс между регионами огромный: от €850/м² во внутренних городах до €2 600/м² в престижных районах Софии. Если вы хотите понять, сколько стоит именно ваша квартира — важно знать цены конкретно по вашему региону.
Обзор рынка: что происходит в 2026 году
В начале 2026 года Болгария перешла на евро, что дополнительно подогрело интерес иностранных покупателей и упростило сделки. Рынок недвижимости остаётся одним из самых доступных в Европе, но дешёвых объектов становится всё меньше — особенно на побережье.
Основной спрос делится на два сегмента: прибрежная курортная недвижимость (Черноморское побережье) и городская жилая (София, Варна, Бургас). Горнолыжный сегмент (Банско) занимает отдельную нишу с более стабильными ценами.
Большинство наших клиентов покупали квартиры в 2015–2022 годах. За это время рынок вырос на 40–70% в зависимости от региона. Святой Влас и Созополь показали наибольший рост — там выросло много качественных комплексов. Солнечный берег, наоборот, немного отстал: слишком много предложения в низком ценовом сегменте.
Цены по регионам: подробный разбор
2-спальная
€85 000–140 000
Бургас — живой городской рынок с круглогодичным спросом. Популярен среди тех, кто хочет жить или сдавать в аренду постоянно, а не только летом. Центр и районы у моря (Сарафово, Крайморие) дороже. Спальные районы — от €900/м².
↑ Рост ~8% за 2025 год
Самый большой и ликвидный рынок курортной недвижимости. Огромное предложение в нижнем сегменте — от €32 000 за студию. Несебр стоит дороже Солнечного берега: средняя цена за м² здесь самая высокая на побережье — до €1 664/м². Слабая сторона: высокая конкуренция при сдаче в аренду.
→ Стабильный рост ~5%
1-спальная
€70 000–110 000
2-спальная
€110 000–200 000
Один из самых престижных курортов Болгарии — яхтенная марина, закрытые комплексы, спокойная атмосфера. Цены выше среднего по побережью. Объекты первой линии с видом на море или марину стоят в 1,5–2 раза дороже аналогов без вида.
↑ Активный рост, высокий спрос
Спальные р-ны
от €1 100/м²
Варна — полноценный городской рынок с развитой инфраструктурой, университетами, бизнесом. Хорошо подходит для постоянного проживания и долгосрочной аренды. Район Золотые Пески в 17 км — отдельный курортный сегмент с ценами €1 000–1 500/м².
↑ Рост ~9% за 2025 год
Студия в Созополе
от €60 000
1-спальная
€80 000–130 000
Приморско
на 20–30% дешевле
Созополь — один из самых атмосферных курортов Болгарии, старый город с брусчаткой и художниками. Цены здесь выше, чем в Приморско, из-за уникальности локации. Спрос стабильный — как среди туристов, так и среди тех, кто хочет жить в Болгарии постоянно.
↑ Рост ~7%
Банско — самый бюджетный из популярных курортов. Хорошо развитая инфраструктура, горнолыжный сезон с декабря по апрель, летний туризм. Много апарт-отелей с управляемой арендой. Минус: короткий активный сезон влияет на доходность.
→ Стабильные цены
Вне центра
€1 300–1 800/м²
София — единственный полноценный деловой рынок в стране. Покупают для проживания, долгосрочной аренды и инвестиций. Цены продолжают расти вслед за зарплатами и притоком иностранных компаний. Самые дорогие районы: Лозенец, Витоша, Иван Вазов.
↑ Самый активный рост в стране
Когда клиент спрашивает "сколько стоит моя квартира" — я никогда не называю цифру только по региону. Одна и та же площадь в одном комплексе может стоить €60 000 и €95 000 — в зависимости от этажа, вида, состояния, наличия мебели и того, как давно объект не обновлялся. Калькулятор даёт ориентир, но точную оценку мы всегда делаем индивидуально.
Сводная таблица цен за м² по регионам
| Регион | Цена за м² | Ценовой диапазон | Динамика |
| София | | Высокий | ↑ Активный |
| Варна | | Высокий | ↑ +9% |
| Святой Влас | | Средне-высокий | ↑ Активный |
| Несебр / С. Берег | | Средний | → +5% |
| Созополь | | Средний | ↑ +7% |
| Бургас | | Средний | ↑ +8% |
| Банско | | Доступный | → Стабильно |
Что влияет на цену сильнее всего
🌊
Вид на море
Полный вид на море добавляет 25–40% к цене объекта по сравнению с аналогом без вида.
🏘️
Закрытый комплекс
Охрана, бассейн, обслуживание — плюс 10–20% к цене. Но и такса управления выше.
🏗️
Состояние объекта
Квартира под ремонт стоит на 15–25% дешевле аналогичной с ремонтом. Устаревший ремонт — минус 10%.
🛋️
Мебель
Полностью меблированная квартира стоит на 5–10% дороже и продаётся быстрее.
🏢
Этаж и вид
Последний этаж с видом — плюс 8–12%. Первый этаж — минус 10–15% от средней цены.
📍
Расстояние до моря
Первая линия стоит в 1,5–2 раза дороже, чем объект в 1–2 км от пляжа.
Часто задаваемые вопросы о ценах
Цены в 2026 году выросли или упали по сравнению с 2022–2023?
▾
Выросли — в среднем на 25–40% в зависимости от региона. Наибольший рост показали Варна (+35%), Созополь и Святой Влас. Солнечный берег вырос меньше из-за высокого предложения в нижнем ценовом сегменте. Банско стабилен — там цены почти не изменились.
Ждать ли падения цен? Стоит ли продавать сейчас?
▾
Аналитики не ожидают падения в ближайшие 1–2 года: спрос стабильный, предложение ограничено, переход на евро привлекает новых покупателей из ЕС. Если квартира простаивает и накапливает расходы — продавать сейчас выгоднее, чем ждать. За год «простоя» теряется €800–2 000 на налогах и таксе.
Почему цены в объявлениях часто выше рыночных?
▾
Продавцы часто закладывают в цену «запас для торга» — 10–20%. Реальные сделки проходят дешевле заявленной цены. Наши оценки основаны на ценах закрытых сделок, а не объявлений — это принципиальная разница.
Как узнать точную стоимость конкретной квартиры?
▾
Воспользуйтесь нашим калькулятором — он учитывает регион, площадь, вид, этаж, состояние и наличие мебели. Это даст точный ориентир за 1 минуту. Для продажи мы делаем индивидуальную оценку бесплатно в течение 24 часов.
Узнайте точную стоимость вашей квартиры
Калькулятор учитывает регион, площадь, этаж, вид на море и состояние. Результат — сразу.
Бесплатная оценка за 1 минуту
Актуальные данные 2026
8 регионов Болгарии
Без звонков и обязательств
Рассчитать стоимость квартиры → 18 лет на рынке · 247 дистанционных сделок · Средний срок продажи 21 день
ИП
Об авторе
Ирина Погасий
Руководитель отдела продаж, Apart Estate. Ежедневно анализирует сделки по всем ключевым регионам Болгарии. Специализация — оценка недвижимости, ценообразование и стратегия продажи для дистанционных клиентов из России и СНГ.
